بررسی تغییرات متغیرهای مرتبط با بخش مسکن با استفاده از روش تحلیل انتقال سهم: مطالعه موردی منطقه 19 تهران

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

استادیار گروه اقتصاد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اراک، اراک، ایران.

10.22091/ise.2025.13598.1053

چکیده

مسکن، به‌عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای بشری و مؤلفه‌ای کلیدی در توسعه پایدار شهری، همواره کانون توجه برنامه‌ریزان، سیاست‌گذاران و پژوهشگران حوزه شهری بوده است. بازار مسکن، به‌طور خاص، یکی از پویاترین و پیش‌بینی‌ناپذیرترین بخش‌های اقتصادی است. در کلان ‌شهری مانند تهران، شناخت دقیق تحولات و روندهای حاکم بر بخش مسکن در مقیاس‌های محلی، امری حیاتی برای تدوین راهبردهای اثربخش و پاسخگو به نیازهای متنوع و فزاینده ساکنان است. منطقه ۱۹ تهران، به دلیل ویژگی‌های منحصربه‌فرد کالبدی، اجتماعی و اقتصادی خود، صحنه پویایی‌ها و چالش‌های قابل‌توجهی در حوزه مسکن است. درک عمیق متغیرهای مهم مرتبط با مسکن در چنین بافت‌هایی، نیازمند به‌کارگیری ابزارهای تحلیلی قدرتمندی است که قادر به تفکیک عوامل درون‌منطقه‌ای از تأثیرات کلان و روندهای کلی باشند. در این مقاله، با به‌کارگیری روش تحلیل انتقال سهم، تحولات متغیرهای حیاتی بخش مسکن در بازه زمانی 1391-1400 مورد بررسی قرار گرفته است. با توجه به دسترسی به داده‌ها، تحلیل انتقال سهم برای متغیرهای قیمت یا شاخص قیمت مسکن، تعداد پروانه­های ساختمانی مسکونی صادر­شده و تعداد واحدهای مندرج در پروانه‌های صادر شده انجام شده است. نتایج نشان می‌دهد که در شش سال، اثر منطقه‌ای بر قیمت مسکن منفی و تنها در چهار سال مثبت بوده است؛ بنابراین منطقه 19 شهرداری تهران، در مقایسه با روند افزایش قیمت مسکن در کشور و شهر تهران، در بیشتر سال‌ها رشد کمتری را تجربه کرده است. همچنین نتایج نشان می‌دهد که شاخص قیمت مسکن، به­عنوان عامل تأثیرگذار بر عرضه، در بیشتر سال‌ها با یک وقفه زمانی، اثر مشابهی بر عرضه مسکن داشته‌ است؛ به­گونه­ای که در صورت افزایش بیشتر شاخص قیمت در منطقه 19 شهرداری تهران نسبت به کشور و شهر تهران، عرضه مسکن در این منطقه نیز به نسبت کشور و شهر تهران، بیشتر افزایش یافته و در صورت کاهش شاخص قیمت، این نتیجه تکرار شده است.

کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله [English]

Examining Changes in Housing Related Variables Using Shift Share Analysis: A Case Study of District 19 of Tehran

نویسندگان [English]

  • Mohammadsaeed Zabihidan
  • Mohammad Hosein Dianati
  • Vahid Kafili
Economics, Faculty of Administrative Sciences and Economics, Arak University, Arak, Iran.
چکیده [English]

Housing, as one of the most fundamental human needs and a key component of sustainable urban development, has consistently attracted the attention of urban planners, policymakers, and researchers. The housing market, in particular, is among the most dynamic and unpredictable sectors of the economy. In a metropolis such as Tehran, an accurate understanding of developments and prevailing trends in the housing sector at the local scale is essential for formulating effective strategies that respond to the diverse and growing needs of residents. District 19 of Tehran, due to its distinctive physical, social, and economic characteristics, has been the site of notable dynamics and challenges in the housing sector. Gaining a deeper understanding of key housing related variables in such contexts requires the application of robust analytical tools capable of distinguishing intra regional factors from macro level influences and general trends. In this study, the Shift Share Analysis (SSA) method is employed to examine changes in key housing sector variables over the period 2012–2021 (1391–1400). Based on data availability, shift share analysis is conducted for housing prices (or the housing price index), the number of issued residential building permits, and the number of dwelling units included in the issued permits. The results indicate that in six out of ten years, the regional effect on housing prices was negative, while it was positive in only four years. Accordingly, District 19 of Tehran Municipality experienced lower housing price growth than the national level and the city of Tehran in most years. Furthermore, the findings show that the housing price index, as a key determinant of supply, exerted a similar effect on housing supply in most years with a time lag. Specifically, when the housing price index in District 19 increased more than at the national and city levels, housing supply in this district also increased more than in the country and the city of Tehran; conversely, when the price index declined, the same pattern was observed.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Housing
  • Shift Share Analysis
  • Housing Price Index
  • Tehran City
  • Iran

JEL Classification: R14, R19, R28, R21

مراجع

اسمعیل‌پور، ن.، زارع رودبزانی، م.، و نصریان، ز. (۱۳۹۶). بررسی و تحلیل سیاست‌های مسکن شهری در کشورهای شرق و جنوب‌شرق آسیا. مهندسی ساختمان و علوم مسکن، 11(4)، 33–19.
پورمحمدی، م.، موسوی، م.، و عابدینی، ا. (۱۳۹۱). تحلیلی بر سیاست‌های تأمین مسکن توسط دولت با تأکید بر برنامه‌های توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ایران. فصلنامه مطالعات شهری، 1(3)، 43–34.
جعفری، ش.، و پورجوهری، ا. (۱۴۰۱). واکاوی چالش‌های آتی پیش‌روی سیاست‌های مسکن مهر و طرح اقدام ملی مسکن (مورد مطالعه: شهر جدید پردیس). فصلنامه چشم‌انداز شهرهای آینده، 3(4)، 108–89.
سجادی‌اصل، م.، توکلی‌نیا، ج.، سورچی، م.، و صرافی، م. (۱۴۰۱). تحلیل تطبیقی سیاست‌های مسکن کم‌درآمد شهری در کشورهای ایران، چین، استرالیا، انگلستان و ایالات‌متحده آمریکا. پژوهش‌های جغرافیای انسانی، 54(1)، 315–289.
صفایی‌پور، م.، و فدائی‌جزی، ف. (۱۴۰۲). آینده‌پژوهی نظام تأمین مسکن در کلان‌شهرهای ایران (مورد مطالعه: کلان‌شهر اهواز). جغرافیا و برنامه‌ریزی محیطی، 34(1)، 140–117. https://doi.org/10.22108/gep.2022.134535.1537
علیزاده، ش.، و جعفری‌زاده، ر. (۱۴۰۱). تحلیل و بررسی سیاست‌های مسکن شهری بعد از انقلاب اسلامی با تأکید بر بخش خصوصی. فصلنامه چشم‌انداز شهرهای آینده، 3(2)، 18–1.
مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی. (۱۴۰۲). تحلیل سیاست‌های مسکن در برنامه‌های پنج‌ساله توسعه اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامه هفتم توسعه. تهران: مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی.
مجلس شورای اسلامی. (۱۳۸۷). قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن. تهران: روزنامه رسمی کشور.
مهرگان، ن.، و تارتار، م. (۱۳۹۳). اثرات کوتاه‌مدت و بلندمدت هزینه‌ها بر قیمت مسکن شهر تهران. فصلنامه اقتصاد مسکن، (50)، 68–45.
منجذب، م.، و مصطفی‌پور، م. (۱۳۹۲). بررسی اثرات مسکن مهر بر بازار مسکن در ایران. سیاست‌های راهبردی و کلان، 1(3)، 15–1.
وزارت راه و شهرسازی. (۱۳۹۶). سیاست‌ها و برنامه‌های توسعه بخش مسکن. تهران: وزارت راه و شهرسازی.
هزارجریبی، ج.، و امامی‌غفاری، ز. (۱۳۹۸). بررسی تحولات سیاست‌گذاری رفاهی مسکن در ایران (۱۳۵۸–۱۳۹۲). برنامه‌ریزی رفاه و توسعه اجتماعی، 10(38)، 120–76.
گرامی، ه.، و هاشم‌پور، پ. (۱۴۰۳). مسکن برای اقشار کم‌درآمد مبتنی بر عدالت اجتماعی در راستای مسکن مهر در شهر جدید سهند (نمونه موردی: مجتمع مسکن مهر امیر سهند). معماری سبز، (43)، 276–263.
Alizadeh, S., & Jafarizadeh, R. (2022). Analysis of urban housing policies after the Islamic Revolution with emphasis on the private sector. Future Cities Outlook Quarterly, 3(2), 1–18. (in Persian)
Ahmadi, M. (2005). Housing supply policies and the government’s role in the housing market. Tehran: [Publisher Name]. (in Persian)
Bharath, H. A., Chandan, M. C., Vinay, S., & Ramachandra, T. V. (2018). Modelling urban dynamics in rapidly urbanising Indian cities. Journal of Remote Sensing and Space Science, 21(3), 201–210. https://doi.org/10.1016/j.ejrs.2017.08.002
Dembińska, I., Kauf, S., Tłuczak, A., Szopik‑Depczyńska, K., Marzantowicz, Ł., & Ioppolo, G. (2022). The impact of space development structure on the level of ecological footprint—Shift share analysis for European Union countries. Science of The Total Environment, 851, 157936. https://doi.org/10.1016/j.scitotenv.2022.157936
Esmailpour, N., Zare‑Roudbazani, M., & Nasrian, Z. (2017). Analysis of urban housing policies in East and Southeast Asian countries. Journal of Building Engineering and Housing Sciences, 11(4), 19–33. (in Persian)
Ghasemi, M., & Ozay, N. (2018). A discussion on affordable housing projects; case study Mehr Housing, Iran. Journal of Contemporary Urban Affairs, 2(3), 137–145.
Gerami, H., & Hashempour, P. (2024). Housing for low‑income groups based on social justice in line with the Mehr Housing Project in Sahand New Town (Case study: Amir Sahand Mehr Housing Complex). Green Architecture, (43), 263–276. (in Persian)
Goschin, Z. (2014). Regional growth in Romania after its accession to EU: A shift‑share analysis approach. Procedia Economics and Finance, 15, 169–175. https://doi.org/10.1016/S2212‑5671(14)00471‑7
Hezarjaribi, J., & Emami‑Ghaffari, Z. (2019). An analysis of welfare‑oriented housing policymaking developments in Iran (1979–2013). Journal of Welfare Planning and Social Development, 10(38), 76–120. (in Persian)
Islamic Consultative Assembly. (2008). Law on organization and support of housing production and supply. Tehran: Official Gazette of the Islamic Republic of Iran. (in Persian)
Jafari, S., & Pourjohari, A. (2022). Exploring future challenges facing the Mehr Housing policy and the National Housing Action Plan (Case study: Pardis New Town). Future Cities Outlook Quarterly, 3(4), 89–108. (in Persian)
Knudsen, D. C. (2000). Shift‑share analysis: further examination of models for the description of economic change. Socio‑economic Planning Sciences, 34(3), 177–198. https://doi.org/10.1016/S0038‑0121(99)00016‑6
Ko, J., & Kim, C. (2022). The impacts of public housing program on housing prices: The case of South Korea. International Journal of Sustainable Building Technology and Urban Development, 13(4), 398–413.
Li, K., Qin, Y., & Wu, J. (2020). Recent housing affordability in urban China: A comprehensive overview. China Economic Review, 59, 101362.
Majles Research Center of the Islamic Consultative Assembly. (2023). Analysis of housing policies in five‑year social, cultural, and economic development plans and policy guidelines for the Seventh Development Plan. Tehran: Majles Research Center. (in Persian)
Mehregan, N., & Tartar, M. (2014). Short‑term and long‑term effects of costs on housing prices in Tehran. Housing Economics Quarterly, (50), 45–68. (in Persian)
Ministry of Roads and Urban Development. (2017). Housing sector development policies and programs. Tehran: Ministry of Roads and Urban Development. (in Persian)
Monjazeb, M., & Mostafapour, M. (2013). An investigation of the effects of the Mehr Housing Project on Iran’s housing market. Strategic and Macro Policies, 1(3), 1–15. (in Persian)
Montanía, C. V., Márquez, M. A., Fernández‐Núñez, T., & Hewings, G. J. (2021). Spatial shift‐share analysis: Some new developments. Papers in Regional Science, 100(2), 305–326. https://doi.org/10.1111/pirs.12575
Pons, A., & Rullan, O. (2014). The expansion of urbanisation in the Balearic Islands (1956–2006). Journal of Marine and Island Cultures, 3(2), 78–88. https://doi.org/10.1016/j.imic.2014.11.004
Posada, H. M., García‑Suaza, A., & Londoño, D. (2024). The external effects of public housing developments on informal housing: The case of Medellín, Colombia. Papers in Regional Science, 103(1), 100004.
Pourmohammadi, M., Mousavi, M., & Abedini, A. (2012). An analysis of government housing provision policies with emphasis on Iran’s economic, social, and cultural development plans. Urban Studies Quarterly, 1(3), 34–43. (in Persian)
Sajadi‑Asl, M., Tavakkoli‑Nia, J., Sorchy, M., & Sarrafi, M. (2022). A comparative analysis of low‑income urban housing policies in Iran, China, Australia, England, and the United States. Human Geography Research, 54(1), 289–315. (in Persian)
Safaee‑Pour, M., & Fadaei‑Jazi, F. (2023). Futures studies of the housing provision system in Iranian metropolises (Case study: Ahvaz Metropolis). Environmental Geography and Planning, 34(1), 117–140. https://doi.org/10.22108/gep.2022.134535.1537 (in Persian)
Selting, A. C. & Loveridge, S. (1992). "A Summary Of The Literature On Shift-Share Analysis", Staff Papers 14086, University of Minnesota, Department of Applied Economics.
Wan, H., Chowdhury, P. K. R., Yoon, J., Bhaduri, P., Srikrishnan, V., Judi, D., & Daniel, B. (2025). Explaining drivers of housing prices with nonlinear hedonic regressions. Machine Learning with Applications, 100707. https://doi.org/10.1016/j.mlwa.2025.100707
مطالعات بین رشته‌ای اقتصاد
دوره 2، شماره 1 - شماره پیاپی 5
فروردین 1405
صفحه 109-121

فایل ها

هم رسانی

ارجاع به این مقاله

آمار